Vykup pole po babičce. Pozemkoví spekulanti hrají se zájemci o zemědělskou půdu na schovávanou. Trendu si všímají i politici

V Česku přibývá serverů, které nabízejí k prodeji zemědělskou půdu. Kupující se snaží nalákat třeba tvrzením, že jim investice do lesa či pole vynese přes deset procent ročně, čímž prý poráží investice do zlata či jiných nemovitostí. Za portály jsou však často ukryti spekulanti, kteří pozemky nakupují pod cenou díky hromadnému rozesílání dopisů s nabídkou majitelům na odkup..

Tato realitní tržiště pak obratem zemědělskou půdu nabízejí za výrazně vyšší ceny, které mohou převyšovat i její skutečnou tržní hodnotu. K tomu využívají nejen své portály, ale i další velké realitní servery. Zájemci tak na koupi pozemku mohou výrazně prodělat. Tento způsob prodeje půdy je na trhu novinkou.

„Převažující část nabídek na realitních serverech je aktuálně nabízena těmito překupujícími společnostmi a často naopak za vyšší než obvyklé ceny. Patrně touto cestou hledají nezkušené kupující,“ říká jednatel společnosti Farmy.cz Jaroslav Urban.

Podle šéfa a majitele této poradenské a realitní společnosti, která se specializuje na prodej farem a zemědělské půdy, je hlavní problém v inzerci, která slibuje investorům nadstandardní výnos. „Ve skutečnosti má situace na trhu aktuálně blíže ke stagnaci než k výraznému růstu, který byl naposledy v letech 2021 a 2022,“ dodává Urban.

Nového trendu si všímají i politici, kteří i z těchto důvodů chystají pro zemědělce zavést předkupní právo na pronajímanou půdu. „Vnímám to jako důležitý úkol i proto, že se ke mně stále častěji dostávají podněty týkající se takzvaných pozemkových šmejdů. V poslední době výrazně zesílili své aktivity, aby od starších vlastníků půdy získali jejich pozemky, které následně obratem prodávají či pronajímají zemědělcům za výrazně vyšší ceny,“ vysvětluje šéfka sněmovního zemědělského výboru Monika Oborná (ANO).

Chystané zavedení předkupního práva spočívá v tom, že by majitel pozemku musel v případě jeho prodeje nejprve odkup nabídnout zemědělci, který na něm hospodaří. Návrh, o kterém HN informovaly loni v prosinci, je nyní podle Oborné ve fázi přípravy.

Nápad nicméně vyvolává i kontroverze. Podle kritiků může nahrávat holdingu Agrofert, který je největším nájemcem půdy v Česku a k možnosti koupit tuto zemědělskou půdu by se tak dostal přednostně.

Koupí za 300 tisíc, nabízejí za trojnásobek

Při vyhledávání na internetu je v současnosti jedním z nejviditelnějších serverů s nabídkou zemědělské půdy web Mojepole.cz. Polnosti a lesy do své nabídky získává především díky své sesterské firmě Farmíto. Oba podniky vlastní společnost Česko-Moravský zemědělský fond. Farmíto díky dopisovému „kobercovému náletu“ od vlastníků pozemky vykupuje a v řádu týdnů je prodává společnosti RSJ Investments, respektive jejímu fondu RSJ Land, jenž se zabývá investicemi do zemědělské půdy.

Farmíto například v únoru 2024 koupilo louku s potenciálem budoucího stavebního pozemku v jihočeských Chřešťovicích za 300 tisíc korun. Hned v březnu pozemek spolu s dalšími prodalo ve větším balíku společnosti RSJ Investments. A web Mojepole dnes tento pozemek nabízí coby makléř za více než trojnásobek, konkrétně 949 tisíc korun. „Cena je vždy určována poptávkou a tržními podmínkami,“ uvádí výkonný ředitel Česko-Moravského zemědělského fondu Lukáš Cibulka.

Zvláštností je zapojení investiční skupiny RSJ Libora Winklera a jeho partnerů. „Naším cílem je zachování vzácné zemědělské půdy v naší zemi. Půdu scelujeme, rozvíjíme a podle našich potřeb dlouhodobě držíme či prodáváme. Při nákupech a prodejích spolupracujeme s řadou půdních fondů, realitních zprostředkovatelů i zemědělců,“ vysvětluje mluvčí RSJ Investments Jan Rochovanský.

Celý systém je pro portál Mojepole.cz výhodný i v tom, že mizí přímá vazba na Farmíto, které může mít u řady lidí kvůli rozesílce dopisů negativní jméno. Před dopisy různých spekulantů varuje majitele půdy i společnost Farmy.cz. „Zaznamenali jsme i nátlakové praktiky, například snížení ceny na poslední chvíli před podpisem smlouvy a jiné nepříliš etické metody. Vzhledem k množství dopisů v řádu statisíců až milionů se ale stále najdou méně informovaní vlastníci, kteří nabídky ke své škodě akceptují,“ říká šéf firmy Urban.

„Zakládáme si na tom, aby zákaznický zážitek byl co nejlepší, což ukazují veřejná hodnocení našich klientů. V případě jakékoliv nespokojenosti tuto aktivně a prozákaznicky řešíme,“ tvrdí naopak Cibulka z Česko-Moravského zemědělského fondu.

Podobným způsobem funguje také portál Investujdopole.cz, který láká na zhodnocení až o dvě desítky procent ročně. V tomto případě má výkup půdy na starosti společnost Českomoravská pozemková, dopisy posílají jako fyzické osoby rovněž oba její jednatelé Lukáš a Markéta Polákovi. Lukáš Polák je zároveň majitelem Investujdopole.cz.

Trend využívá i pravděpodobně největší hráč na trhu se zemědělskými pozemky – realitní společnost Viagem. Její majitel Přemysl Kubáň si před měsícem registroval doménu Penízezapůdu.cz. Reality Viagem prodává nadále zejména přes svůj web, novou značku využívá naopak k výkupu půdy. Výhodnost prodeje dosavadním vlastníkům ilustruje na příkladu hektaru orné půdy. Díky pachtovnému od zemědělce získá její majitel ročně 5500 korun, v případě prodeje a uložení peněz na spořicí účet už ale výnos přesahuje 15 tisíc korun.

Šéf Viagemu tvrdí, že dostat se dnes k novým pozemkům je těžší než dříve. „Trh je přesycen dopisovými nabídkami na odkup a účinnost výkupových dopisů je již tak nízká, že prakticky ztrácí smysl,“ míní Kubáň.

Jak nepřijít o peníze

Zájemce by si měl ověřit bonitu půdy, která určuje její kvalitu, nebo fakt, zda je k pozemku přístupová cesta či jsou na něm ochranná pásma elektrického vedení či plynovodu, což může jeho využití omezit. Kupující by si měli podle Války ověřit i skutečný stav pozemku. „To, že je v katastru uvedeno orná půda, ještě nic neznamená. Rozhodující je faktický stav, tedy zda je pozemek obděláván zemědělcem a jak je využíván. Může se vám také stát, že koupíte ornou půdu, která je fakticky využívaná jako louka. Louky pak mají obecně nižší hodnotu než orná půda,“ vysvětluje Válka. „Nechat se unést emocemi a lákavými sliby o rychlém zhodnocení znamená přijít o peníze,“ uzavírá expert.

Zdroj: HN, 27.1.2026 (odkaz na zdroj zde)